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土地市场由热转冷 重压之下房企如何稳住“粮仓”?

2019-11-08 09:03:40
[摘要] 从今年3月到二季度,各地土地市场曾一度火爆,“地王”频出。前三季度出让金总额逾3.55万亿元,同比上涨17%。数据显示,土地市场自今年3月份以来开始逐步回暖。曹晶晶分析称,土地市场降温首先与大环境密切

从今年3月到第二季度,当地土地市场一度繁荣,“地王”频频出现。然而,自第三季度以来,当地土地市场明显降温,拍卖地块数量明显增加,土地交易溢价也频繁下降。

据中指研究所(middle finger research institute)的报告,2019年1月至9月,全国300个城市的土地供需总量较去年同期略有下降,平均底价和租赁总量较去年同期增长近20%。前三季度,转移支付总额超过3.55万亿元,同比增长17%。

根据季度趋势,第一季度总体供需指标同比下降,只有一线城市的供需同比上升。第二季度开始略有复苏,总体供需指标同比上升。二线城市土地供应步伐加快,三、四线城市黄金和地板平均价格上涨。第三季度,全国土地市场总体供需略有下降,一线城市地价回落,地价环比下降。

在市场的下行周期下,哪个区域的土地市场能够维持热度?哪些住宅企业正在逆势而行?消极的土地收购公司会调整策略吗?

全国土地市场已经明显降温。

据国家统计局统计,今年1月至8月,全国房地产开发企业购买土地面积为1.2236亿平方米,同比下降25.6%。土地成交价6374亿元,下降22.0%。

根据中学研究所的“中国300个城市土地市场信息”,今年1月至9月,全国300个城市的平均地价为15%,比去年同期下降了1%。其中,住宅用地的平均地价为17%,也比去年同期下降了1个百分点。

就城市而言,前九个月一线城市土地供应步伐加快,转让费总额同比增长近30%,平均底价得到有效控制,均较去年同期有所下降。二线城市的供需同比略有增长,平均房价同比上涨16%,居沿线城市之首。三线和四线城市的总体供应量同比略有下降,成交量下降,价格上涨,保费同比下降3个百分点。

中国指数研究院研发中心副主任曹晶晶向《国家商报》记者指出:“最近,土地周转率再次上升。虽然去年第四季度没有达到最高点,但从监测数据来看,9月份300个城市的周转率占周转率的7.4%,自今年5月以来也逐月上升,整体土地市场明显降温。”

数据显示,自今年3月以来,土地市场逐渐升温。从各城市的土地交易情况来看,1-9月一线城市共开展土地交易460宗,土地交易431宗,交易面积2241万平方米,同比增长32%。平均房价为7514元/平方米,同比下降9%。平均保险费率为9%,比去年同期上升了1%。

二线城市共完成土地出让7426笔,交易6462笔,面积2804万平方米,同比增长7%。土地交易的平均底价为3418元/平方米,同比增长16%。平均地价为15%,比去年同期上涨1%。

三线、四线城市共完成土地出让13,050宗、土地出让10,956宗,出让面积4.298亿平方米,同比下降8%。平均房价为1588元/平方米,同比上涨9%。平均地价为18%,比去年同期下降了3%。

曹晶晶表示,土地市场的降温首先与整体环境密切相关。在政策背景下,各方的市场情绪和观望节奏明显从需求方面得到调整。尤其是第三季度后,市场调整有望加强,未来仍相对紧张。

其次,住房企业融资方面的整体压力更大。在货币政策环境宽松的时候,房地产行业的资金监管不断加强,整体形势趋紧,短期内不会有太大变化。今年的几次降级对房地产金融(包括整个房地产行业)的积极影响有限。

从个人角度来看,曹晶晶认为,尽管今年抵押贷款利率已经连续6个月下调,但整体水平仍然相对较高。对于整个房地产行业来说,短期内很难减少。利率对需求、购买力和市场预期有一定影响。

一线和二线城市的转移额领先

2019年1月至9月,全国300个城市土地租赁总额为3551亿元,同比增长17%。其中,住宅用地(含住宅用地和含住宅用地的综合用地)总地价为3039.2亿元,同比增长21%。杭州今年前三季度售出逾2239亿元黄金,连续两年在40个城市排名第一。

在全国40个主要城市中,三亚、兰州和大连的土地出让金增幅位居前三,而只有9个城市的土地出让金同比下降。

根据2019年1-9月全国土地交易城市前10名排名,一、二线核心城市是住宅企业征地的重点,中西部城市土地市场火爆。

中国指数研究院研发中心研究主任顾超对《国家商报》记者分析称,“从城市企业集团征地来看,长三角和中西部地区仍是住宅企业布局的重要区域。例如,从1月到9月,长三角地区的土地城市热度没有下降,前10名企业占用土地达到3000亿元,居该地区首位。中西部城市经济发展的加快也成为企业投资的热点。顶级企业获得了2000多亿元土地。从城市角度来看,一线城市和二线核心城市也是住宅企业的重点投资点,中西部部分城市土地交易市场火爆。”

2019年1-9月全国住宅土地交易价格前十名显示,土地交易价格水平同比上升。新世界发展以97.92亿元的总价赢得杭州上城区的一块住宅用地,居榜首。与去年同期相比,名单总额增长了8%,名单门槛升至66.6亿元。超过一半的列入名单的土地收到超过70亿元,而列入名单前三名的土地总额打破90亿元。

中学研究院的报告指出,所有进入名单的地块都位于一、二级重点城市,许多地块都被品牌住宅企业占领。近年来,一线和二线城市的征地门槛不断提高。品牌房地产企业具有较强的资本运营和开发能力,在重点城市的土地收购中更具优势。

住宅龙头企业与中小住宅企业的区别

土地储备作为住宅企业的“粮仓”,其规模和结构对住宅企业绩效的影响仍在加大。领先的住房企业对此仍然表现出积极的态度,并凭借其在获取土地资源方面的优势继续扩大其领土。既然土地市场正在下跌,房地产公司会选择逆周期吗?

前九个月,领先的住房企业继续发挥其在获取土地资源方面的优势。万科、碧桂园和保利在1月至9月的土地收购量排名中占据前三位。根据中学研究所的数据,万科在前九个月以总计1381亿元位列榜首,其次是碧桂园和保利,分别为1166亿元和865亿元。

同时,行业集中度进一步显现。去年9月,前10名企业用地总量达到7789亿元,占前100名企业的35.7%。然而,前30名企业从1月到9月共获得土地1390.7亿元,占前100名企业的63.8%。十大企业将征地门槛提高至463亿元。

自9月份以来,保利一直在努力争取土地,获得的土地超过180亿元。万科在一个月内获得约50.3亿元土地,其中万科在杭州获得1块旧改划土地,地价约为30%,总股本为33.1亿元。华夏幸福以116亿元的总价收购了武汉武昌的两块地皮。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师孟玥对《国家商报》记者表示:“产业集中度上升是目前房地产行业的发展趋势。大型住宅企业有更有利的融资渠道和方式。尤其是在融资渠道收紧的情况下,中小住房企业的资本链脆弱,风险抵御能力较低,更难获得土地。预计未来行业集中度将进一步上升。”

然而,韩毅智库认为,从1月至9月新增商品的累计价值来看,虽然整体增速超过10%,但从1月至8月,企业的投资强度并不如前期强劲。前10名、前20名和前30名的住房企业都出现同比增长下降,同比分别下降22%、11%和4%。前50名和前100名的住房企业在土壤肥力方面更加活跃,分别同比增长5%和77%。

与此同时,韩毅智库指出,房地产企业销售上升后,土地市场也在升温。一线城市土地交易的激增反映出住房企业增加了补充头寸的意愿。然而,在融资压力下,企业更倾向于分布高价值区域,这也意味着这些城市的土地市场竞争日益激烈。一些三线和四线城市,特别是那些有经济增长潜力的城市,将会有机会。企业应以自有资本为基础,围绕“基地”进行布局。

住宅企业进入精细化竞争阶段

关于高价值区域的合理布局,中指研究所土地部副总经理刘任剑分析了近期花园的一系列布局。“根据该数据库,从2014年到2019年,郊野公园在1968块土地的总数上,包括土地面积等,远远领先于该行业。它也是百强企业中的第一家。然而,从土地收购的晴雨表来看,碧桂园并没有采取积极的态度,而是在2017年第三和第四季度采取了相当积极的态度。

从2014年到2019年,碧桂园增加了三、四线城市74%的土地。我们也曾试图在北京等城市征地,但主要集中在一线城市的远郊。我们可以看到,它的重点是三线、四线和五线城市。

在地价方面,碧桂园三、四线城市的征地地价达到41.29%,远高于其他地区,表明三、四线城市是当地城市中最好的土地。郊野公园主要选择小城市的核心区域,占地100-300亩。这是当地一个相对高质量的项目。因此,这也是他们喜欢说的城市的一个特征,但它对城市的覆盖面和进入城市的程度远远高于其他100强企业。

刘任剑也坦言:“对于小型住宅企业来说,最大的问题仍然是‘得不到钱’和‘得不到土地’。”

对于上季度的走势,顾超判断:“未来,在持续的政策控制和融资渠道全面收紧的背景下,行业竞争也日益加剧。第四节住宅企业应采取一定的对策。一方面,他们应该加强销售收入,降低杠杆来控制总债务。另一方面,要加强对营销的重视,把握营销节奏,积极推动市场淘汰,加大营销力度,抓住回收的资金,确保充足的现金流。”

“此外,企业应加强与金融机构的合作,注重创新融资产品的建设,积极拓展融资渠道。在征地方面,企业应注重现金流,根据自身财务状况管理征地周期,保持充足的现金流,防止资金问题。”顾超说道。

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